Preluare Gazeta Dambovitei.ro
R: Domnule avocat, apariția bulinei roșii pe clădirea Mondial a generat o serie de opinii, mai mult sau mai puțin la obiect, despre situația acesteia și despre încadrarea ei în clasa I de risc seismic. Deși nu vorbim despre o clădire publică, vă solicităm totuși câteva lămuriri, având în vedere calitatea de avocat al proprietarului majoritar, cel care și-a asumat expertizarea clădirii, impusă de prevederile legale.
Avocat Michael Grigorescu: Am observat și noi în ultima perioadă în spațiul public virtual o serie de luări de poziție, lansate fie de reprezentanții legali, fie de cei convenționali, ai proprietarilor minoritari din Complexul Comercial Mondial. Am rămas profund dezamăgit de felul în care se încearcă manipularea opiniei publice, prin prezentarea inexactă și incompletă a derulării evenimentelor.
Sunt avocatul societății Metex S.A. în regim de colaborare permanentă (și neîntreruptă) încă din anul 2018, astfel încât am cunoștință directă despre tot parcursul derulării evenimentelor care au condus la încadrarea Corpului A al Complexului Comercial Mondial în clasa de risc seismic RsI și am reprezentat societatea în cadrul litigiului derulat în cursul anului 2024, a cărui soluție este prezentată denaturat pe rețelele de socializare de către reprezentantul legal al societății Dapa Com Impex S.R.L.
În mod obișnuit nu aș fi acceptat să vin în spațiul public cu astfel de lămuriri, însă având în vedere strategia de victimizare adoptată de unul din ceilalți proprietari minoritari (unicul său interes fiind acela de a obține o despăgubire cât mai mare) de a-și autoriza reprezentantul convențional în exprimarea unor opinii legale pe pagina de Facebook, în încercarea de a conferi poziției sale o mai mare credibilitate (sub umbrela competenței profesionale pe care o aduce cu sine profesia de avocat), am hotărât că este cazul să accept invitația de a face precizări indispensabile în acest context. Cei care mă cunosc din viața profesională știu că susținerile mele au întotdeauna o bază factuală solidă și că nu fac afirmații lipsite de dovezi.
R: Vă mulțumim! Vă rog, pentru a fi mai ușor publicului larg să înțeleagă subiectul, să faceți o cronologie a demersurilor legale care au dus la încadrare clădirii în clasa de risc major, fapt care a devenit acum subiect dezbătut în rețelele de socializare.
Av. M.G: O să încerc să rezum, pe cât posibil, fără a omite însă niciun detaliu important din succesiunea evenimentelor care au condus la încadrarea Corpului A al Complexului Mondial în clasa de risc seismic RsI, astfel încât toate persoanele interesate, care sunt de bună-credință și totodată au capacitatea necesară de face un exercițiu de gândire critică, să poată avea un tablou complet și să tragă propriile concluzii asupra acestei chestiuni, ce într-un mod surprinzător pentru mine, se pare că a devenit un subiect de interes public major, deși clădirea se află în integralitate în patrimoniul unor persoane juridice de drept privat și al unor persoane fizice. Așadar imobilul nu se află în domeniul public sau privat al unei autorități publice și nici în administrarea unei instituții publice, astfel cum pare că s-ar fi perceput.
La nivelul lunii aprilie 2023, Metex S.A. (ce deține peste 80 % din suprafața construită a clădirii) în calitate de proprietar majoritar al Corpului A al Complexului Mondial, având în vedere drepturile și obligațiile stabilite prin Legea nr. 212/2022, a încheiat un contract cu o societatea CRIHAN ENGINEERING GROUP S.R.L. având ca obiect întocmirea expertizei tehnice (domeniu A1, A2 – rezistență și stabilitate) a imobilului în vederea încadrării în clasa de risc seismic corespunzătoare.
Ulterior, în luna mai 2023, Metex a comunicat această împrejurare către toți ceilalți proprietari de spații individuale din incinta Corpului A al Complexului Comercial Mondial, inclusiv către proprietarul spațiului de la subsol, Dapa Com Impex S.R.L. (care deține în proprietate cea de-a doua suprafață construită în Complex, ca și mărime) și niciunul dintre aceștia nu au avut nimic de obiectat, ba dimpotrivă, au colaborat integral cu expertul, asigurând accesul acestuia în spațiile pe care le dețin, în vederea prelevării probelor absolut necesare pentru realizarea oricăror lucrări de acest tip.
R: Vorbim despre o expertizare parțială sau totală a imobilului?
Av. M.G: A fost realizată o expertiză totală a imobilului. Au fost prelevate peste 200 de probe din întreaga clădire, respectiv din Subsol, Parter, Etaj 1 și Etaj 2, operațiune de amploare care a necesitat multiple vizite în teren și s-a întins pe o durată considerabilă de timp.
R: Și atunci, dacă vorbim de o expertiză a tuturor spațiilor, cum s-a ajuns la această dispută mediatică, în care unul dintre proprietarii minoritari invocă propria expertiză?
Av. M.G: Înainte de a vă răspunde în concret la această întrebare, trebuie să fac câteva precizări prealabile.
Pentru a avea o imagine cât mai clară asupra costurilor presupuse în varianta consolidării clădirii, la finalul lunii martie 2024 Metex a solicitat societății Crihan Engineering Group S.R.L. (care începuse lucrarea de expertizare încă din luna mai 2023) încheierea unui act adițional la contract prin care acesta să realizeze și evaluarea fundațiilor clădirii.
Diferendul cu proprietarul din subsol a început să se prefigureze în luna aprilie 2024, cu ocazia solicitării unui nou acord de intrare în spațiu în vederea realizării lucrărilor preparatorii necesare pentru prelevarea probelor necesare evaluării fundațiilor, când în mod surprinzător acesta nu a mai dorit să acorde accesul. Precizez că atât fundațiile, cât și structura de rezistență a clădirii reprezintă părți comune ale imobilului, astfel încât în calitate de proprietar cu o cotă de peste 80% din întreaga clădire, Metex era îndreptățită să solicite evaluarea. A urmat un lung șir de corespondențe, rămase fără nicio finalitate, ce a culminat cu formularea (la data de 01.08.2024) unei ordonanțe președințiale din partea Metex S.A. prin care s-a solicitat autorizarea expertului de a pătrunde în Subsol în vederea evaluării fundațiilor. Din cauza felului în care a fost realizată clădirea, accesarea fundațiilor nu se putea realiza decât prin subsol.
Pentru soluționarea acestei cauze s-a format dosarul nr. 7762/315/2024, soluționat în primă instanță de Judecătoria Târgoviște și în faza de apel de către Tribunalul Dâmbovița. În etapa de primă instanță, proprietarul de la subsol (ce avea calitatea de pârât) a depus o cerere reconvențională prin care a solicitat autorizarea participării unui expert propriu, alături de expertul care își începuse lucrarea în mai 2023 și care la acea dată deja prelevase peste 200 de probe. În primă instanță ambele cereri au fost respinse. Proprietarul de la subsol nu a formulat apel împotriva sentinței, astfel încât soluția de respingere a participării propriului expert a rămas definitivă încă din primă instanță.
Metex S.A. a exercitat apel împotriva soluției de primă instanță, iar în considerentele deciziei pronunțată în apel (la data de 19 septembrie 2024), deși soluția de respingere a fost menținută, Tribunalul Dâmbovița a apreciat ca fiind întemeiate toate criticile aduse de Metex S.A. motivării primei hotărâri, însă (în mod surprinzător) a reținut din oficiu un alt motiv de respingere a ordonanței, în sensul că nu ar fi fost probat gradul de afectare seismică a clădirii prin depunerea la dosar a unui raport de expertiză tehnică de dată anterioară, astfel încât instanța să poată considera necesară acordarea în prezent a accesului expertului în vederea întocmirii lucrării de expertizare.
În aceste condiții, în care nu a fost obținut accesul necesar pentru evaluarea fundațiilor, s-a renunțat la efectuarea acestei etape (care ar fi fost necesară strict pentru a putea calcula costurile eventualei soluții de consolidare a imobilului), expertul finalizând lucrarea de expertizare în baza celor peste 200 de probe ce fuseseră prelevate din toate nivelurile clădirii, inclusiv din subsol.
Finalizarea expertizei s-a putut realiza întrucât ca urmare a identificării deficiențelor structurale majore ale imobilului, analizarea fundațiilor devenise o operațiune irelevantă pentru încadrarea clădirii în gradul de risc seismic corespunzător. Chiar dacă expertul ar fi avut acces să analizeze fundațiile, lucru nepermis chiar de proprietarul de la subsol, și ar fi rezultat că acestea se prezintă bine din punct de vedere structural, un asemenea aspect nu ar fi afectat în nicio măsură încadrarea întregii clădiri în gradul de risc RsI. Dacă întreaga clădire este compromisă din punct de vedere structural, este complet irelevant în ce măsură fundațiile acesteia se află sau nu într-un stadiu satisfăcător.
R: Când s-a finalizat expertiza și când a fost comunicată coproprietarilor și chiriașilor?
Av. M.G: Expertizarea clădirii a fost finalizată la data de 10.12.2024, prin Raportul de Expertiză tehnică nr. CG 44/10.12.2024, clădirea fiind încadrată în clasa RsI, din care fac parte clădirile cu susceptibilitate de prăbuşire, totală sau parţială, la acţiunea cutremurului. De îndată ce Metex a primit acest Raport, adică în ziua imediat următoare, l-a comunicat în format complet către toți ceilalți coproprietari ai imobilului, precum și către autoritățile și instituțiile publice cu atribuții în acest domeniu, respectiv către Primăria Târgoviște și O.C.P.I. Dâmbovița. Conform legii, în termen de 30 de zile de la data încadrării unei clădiri în gradul RsI încetează toate contractele pentru organizarea şi desfăşurarea activităţilor permanente şi/sau temporare în spaţiile care implică aglomerări de persoane. De asemenea, în cuprinsul adresei de comunicare a raportului de expertiză, Metex și-a făcut cunoscută disponibilitatea de a prelua drepturile proprietarilor minoritari interesați în a le ceda, în schimbul unei despăgubiri ce urma să fie negociată. Inițial, toți proprietarii minoritari, cu excepția Dapa Com Impex S.R.L. au răspuns invitației, iar noi i-am programat pentru ședințe de negociere stabilind date certe la care să aibă loc întâlnirile. Ulterior însă, observând probabil scandalul public artificial creat și întreținut de administratorul proprietarului de la subsol, niciunul din acești proprietari minoritari nu a mai dat curs invitațiilor noastre. De altfel, aceștia nu dat dovadă de o minimă curtoazie, în sensul de a ne anunța (chiar și neoficial, printr-un simplu apel telefonic) că nu mai doresc să negocieze.
La data de 09 ianuarie 2025, au fost montate pe fațadele Corpului A al Complexului Comercial Mondial, Mesh-uri de avertizare a populației privind încadrarea clădirii în gradul de risc seismic RsI, activitatea comercială în cadrul Complexului devenind interzisă conform legii.
R: Cu toate acestea, expertiza și încadrarea în clasa seismică I este contestată, sub afirmația existenței unei alte expertize care încadrează clădirea în casa a II-a. Ca proprietar majoritar, Metex a primit această expertiză? Ne-o puteți pune la dispoziție așa cum ne-ați pus la dispoziție și expertiza încadrării în clasa I de risc seismic?
Av. M.G: Într-adevăr la data de 09.01.2025, în spațiul public (în cadrul unei postări pe pagina de Facebook a Administratorul societății ce deține în proprietate subsolul clădirii) au apărut publicate în extras 3 pagini ale unui Raport de expertiză (nr. 1970/2024), beneficiar fiind Dapa Com Impex S.R.L., întocmit de un alt Expert tehnic (Dl. Crânguș Florea) prin care în urma evaluării aceleiași clădiri, pare că s-a concluzionat în sensul încadrării întregului Complex Mondial în gradul de risc RsII. De asemenea s-a afirmat că acest raport de expertiză ar fi fost întocmit încă din data de 28.10.2024.
Metex nu are cunoștință nici despre existența și cu atât mai puțin de conținutul acestui Raport de expertiză, însă această situație este una extrem de îngrijorătoare, în mod evident nefiind posibilă întocmirea a două rapoarte de expertiză tehnică, care în raport de aceleași prescripții tehnice să concluzioneze diferit. Este foarte ciudat faptul că deși se arată că acest raport ar fi fost întocmit la data de 28.10.2024, nouă nu ne-a fost niciodată comunicat (nici măcar în prezent nu am intrat în posesia sa), în aceeași manieră în care noi am procedat cu ceilalți coproprietari la momentul când am primit raportul întocmit de CRIHAN ENGINEERING GROUP S.R.L. Conform prevederilor exprese ale legii există obligația de a depune raportul de încadrare în gradul de risc seismic în maxim 30 de zile de la întocmire, către Primărie și către O.C.P.I., operațiuni care suspectez că nu ar fi fost realizate, deoarece în cărțile funciare ale spațiilor proprietatea Metex nu a fost notat acest raport.
Am făcut deja pașii procedurali necesari, solicitând lămuriri exprese din partea expertului care a întocmit acest Raport pentru Beneficiarul Dapa Com Impex S.R.L., în sensul de a ne comunica o copie integrală a acestuia și de a ne preciza în mod expres cum a fost posibilă derularea operațiunii de expertizare în condițiile în care cunoaștem în mod cert faptul că acesta nu a solicitat accesul în spațiile deținute de Metex S.A. (adică în peste 80% din suprafața construită a clădirii) și în mod evident este imposibil să fi prelevat probele necesare pentru expertizarea întregii clădiri.
După transmiterea solicitării oficiale în sensul de mai sus (la care încă nu am primit un răspuns scris), l-am apelat telefonic pe respectivul expert, în scopul de a mă asigura de faptul că adresa de email identificată și folosită în vederea comunicării corespondenței, este una actuală. Cu această ocazie, expertul mi-a confirmat faptul că lucrarea întocmită de Dânsul se referă strict la spațiul de la subsol deținut de Dapa Com Impex S.R.L., neavând nicio legătură cu restul clădirii, pe care nu a expertizat-o. Pe cale de deducție logică putem concluziona faptul că expertul nu a prelevat probe din aproximativ 87 % din suprafața construită a imobilului (subsolul reprezentând aproximativ 13 %). În aceste condiții raportul prezentat în extras pe rețelele de socializare de către administratorul Dapa (document ulterior preluat și distribuit de persoane care nu s-au documentat în prealabil) nu are nicio valoare tehnică și juridică, pentru că pe de o parte nu se referă la Corpul A al Complexului Mondial în integralitatea sa, iar pe de altă parte pentru că nu există posibilitatea legală de a realiza un raport de încadrare în grad de risc seismic doar pentru unul din nivelurile unui imobil construcție. Legea vorbește despre “stabilirea riscului seismic pentru o anumită clădire”, fiind imposibil să se stabilească riscul pe niveluri de clădire, pe încăperi sau pe cine știe ce alte subdiviziuni mai putem concepe. În perioada următoare vom clarifica modul în care s-a realizat acest raport, fiind într-adevăr inadmisibil să existe două lucrări tehnice, realizate de experți cu aceeași competență, care aparent să încadreze clădirea în mod diferit.
Este evidentă așadar reaua-credință manifestată de administratorul societății Dapa Com Impex S.R.L. cu intenția de a manipula opinia publică și de a induce în eroare autoritățile prin prezentarea unor date și informații nereale și de a induce în eroare autoritățile.
(n.r. La momentul acordării interviului, în prezența redactorului Gazeta Dâmboviței. Dl. Expert Crânguș Florea a fost apelat telefonic de către Dl. Avocat Michael Grigorescu și a afirmat cert că lucrarea întocmită de dânsul vizează strict subsolul clădirii, precum și că nu a văzut cum arată restul Complexului, nefiind interesat de acest aspect, având un contract limitat la subsolul acestuia.)
